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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?/蔡英杰

时间:2024-07-22 12:14:55 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9431
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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?

蔡英杰


  引子:现在这个社会上,什么行当最赚钱,可能说什么答案的都有,毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当,这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上,它完全依附于其他行业的存在而存在。而且,几乎是每出现一个新的行业,这个行当亦会随之产生。没错,这个行当就是中介。

  在今天,有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的,而在我国古代则称其为牙人或掮客,具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同(广义上的)而收取手续费或佣金的人。

  可以不太夸张的说,自古以来,掮客这个行当向来是有市无价的,基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿,别人也挑不出毛病。在当今社会,如上所述,几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介,其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”,弄的跟娱乐圈似的。不过,我国的法律还算不错,对这个行当是有监管的,“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是,至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

  早在1995年7月,国家计委(就是现在的发改委,各类市场价格管理是其主要业务之一)和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格第971号)。在这个文件里,有以下几点值得关注,毕竟该文件仍然有效:

  1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用,但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准,由房屋中介与委托方双方协商确定中介费;
  2、房屋中介实行明码标价制度,即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项;
  3、收费服务主要有:
 
  (1)咨询收费:

  包括口头咨询和书面咨询,其中口头咨询费由双方协商确定,书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元,复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是,上述收费保准只是指导性参考价格,实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢?说白了,就是没有强制性,国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费,但是超过或低于这个价格也是可以的,政府管不着。所以,上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

  (2)房地产价格评估收费:

  由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

  (3)房地产经纪收费

  房屋中介接受委托,进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源,也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准:

  (1)房屋租赁中介费

  无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。(各地会有一些调整)

(2)房屋买卖中介费

  按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

  如果实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取,实践中,租房情况下,既有向房东收取中介费的,也有向房客收取中介费的,在房屋买卖情况下,通常是向购房者收取中介费的,这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

  凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的,属于价格违法行为,可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

  计价格第971号文出台之后,各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

  根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字【1997】第398号),房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收:其中房屋交易价格在500万元以下的,按2.5%收取;房屋交易价格在501-2000万元的,按2%收取;2001-5000万元的,按1.5%收取;房屋交易价格在5001-10000万元的,按1%收取;房屋交易价格在10001万元以上的,按0.5%收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。在一定程度上说,京价(房)字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退,因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

  对于北京的这个规定,笔者相当钦佩当时的制定者,即北京市物价局和房土局的勇气和智慧,能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细,的确是人才。此外,京价(房)字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责之外,还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,应承担相应的民事或行政责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

武汉市人民政府关于废止《武汉市企业事业单位人民调解工作规定》等11件规章的决定

湖北省武汉市人民政府


武汉市人民政府关于废止《武汉市企业事业单位人民调解工作规定》等11件规章的决定

(2013年7月1日武汉市人民政府第55次常务会议审议通过 2013年7月24日武汉市人民政府令第241号公布)




根据《规章制定程序条例》(国务院第322号令)的规定,按照《国务院关于印发全面推进依法行政实施纲要的通知》(国发[2004]10号)要求,经评估清理,现决定对《武汉市企业事业单位人民调解工作规定》等11件规章予以废止。

废止规章目录


┌──┬──────────────────────┬────┬─────┐
│序号│ 规 章 名 称 │政府令号│ 发布日期 │
├──┼──────────────────────┼────┼─────┤
│ 1 │武汉市企业事业单位人民调解工作规定 │ 49 │ 1992.6.8 │
├──┼──────────────────────┼────┼─────┤
│ 2 │武汉市客运汽(电)车治安管理规定 │ 69 │1993.12.2 │
├──┼──────────────────────┼────┼─────┤
│ 3 │武汉市城市生活饮用水水源污染防治管理办法 │ 115 │2000.4.13 │
├──┼──────────────────────┼────┼─────┤
│ 4 │武汉市“一日游”管理办法 │ 117 │2000.5.18 │
├──┼──────────────────────┼────┼─────┤
│ 5 │武汉市旅游投诉规定 │ 118 │2000.7.11 │
├──┼──────────────────────┼────┼─────┤
│ 6 │武汉市禁止生产销售使用难降解一次性塑料餐具暂│ 120 │2000.8.30 │
│ │行办法 │ │ │
├──┼──────────────────────┼────┼─────┤
│ 7 │武汉市城市房屋拆迁管理实施办法 │ 130 │ 2002.3.1 │
├──┼──────────────────────┼────┼─────┤
│ 8 │武汉市旧城风貌区和优秀历史建筑保护管理办法 │ 138 │ 2003.4.1 │
├──┼──────────────────────┼────┼─────┤
│ 9 │武汉市危险废弃物污染防治办法 │ 139 │2003.5.10 │
├──┼──────────────────────┼────┼─────┤
│ 10 │武汉市重特大突发公共事件应急处置办法(试行)│ 162 │ 2005.7.1 │
├──┼──────────────────────┼────┼─────┤
│ 11 │武汉市环境影响评价实施办法 │ 169 │ 2006.7.8 │
└──┴──────────────────────┴────┴─────┘



中共湖南省委湖南省人民政府关于对损害经济发展环境行为实施行政处分的暂行规定

中共湖南省委 湖南省人民政府


中共湖南省委湖南省人民政府关于对损害经济发展环境行为实施行政处分的暂行规定
【时效性】有效
【颁布单位】中共湖南省委湖南省人民政府
【颁布日期】2002年7月29日
【实施日期】2002年7月29日
【分类码】D311008
【分类名】行政管理体制
【文号】湘发[2002]10号
【正文】
  (2002年7月29日)
  第一条 为优化我省经济发展环境,保障经济建设的健康发展,根据《中华人民共和国行政监察法》、《国家公务员暂行条例》、《违反行政事业性收费和罚款收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》(国务院令第281号)等法律法规,结合我省实际,制定本规定。
  第二条 本规定适用于我省各级国家行政机关、国家公务员以及国家行政机关任命的其他人员。
  我省各级党组织、共产党员和人大、政协机关,审判、检察机关及人民团体、事业单位及其工作人员参照本规定执行。
  第三条 本规定所称损害经济发展环境行为,是指违反党中央、国务院和省委、省政府关于发展社会主义市场经济、改善投资环境、规范市场经济秩序的决策和规定,在公务活动中滥用职权,玩忽职守,徇私舞弊,以及其他妨碍和影响我省经济建设发展的违法违纪行为。
  第四条 出台和执行与中央和省关于优化经济发展环境的方针、政策相违背的政策、规定,有下列行为之一的,给予负有主要领导责任者。负有重要领导责任者和直接责任人员行政警告。记过、记大过处分;情节严重的,给予行政降级、撤职处分。
  (一)擅自或越权制发违背中央和省有关决策和规定的政策、文件,对经济发展环境造成不良影响的;
  (二)出台与国家法律以及中央和省的政策。法规、规章相违背的招商引资及其他经济政策,对国家、集体和人民群众利益造成损害的;
  (三)不按规定程序审查报批,发布有关决定、命令等规范性文件,制定行政措施,造成不良后果的;
  (四)使用已失效的法律、法规、规章或中央和省已宣布废止的经济政策、规范性文件,或继续使用法律、法规、规章和规范性文件中已宣布删除或已修改条款的。
  第五条 违反中央和省行政审批制度有关规定,有下列行为之一的,给予负有主要领导责任者、负有重要领导责任者和直接责任人员行政警告、记过、记大过处分;情节严重的,给予行政降级、撤职处分。
  (一)对已经取消的行政审批、登记事项,继续实行审批、登记的;
  (二)擅自和变相增设新的行政审批项目的;
  (三)对符合法定条件,应由行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证书和其他应予审批、登记的有关事项,不依法、依规定和不按时办理造成不良后果的;
  (四)无法定依据强制服务对象接受领证前的有偿培训的;
  (五)无法律、法规依据,将行政审批及资格、资质认证作为企业注册登记前置条件的;
  (六)在办理行政许可、认证、裁决及其他审批、登记事项时,对不需要中介服务强行要求其接受中介服务,对需要中介服务指定中介机构的;
  (七)不按规定审批条件、审批程序实施行政审批和越权审批的;
  (八)利用行政审批权索拿卡要的。
  第六条 违反中央和省关于改进工作作风。提高办事效率的有关规定,有下列行为之一的,给予负有主要领导责任者、负有重要领导责任者和直接责任人员行政警告、记过、记大过处分;情节严重的,给予行政降级、撤职处分。
  (一)对中央和省关于改革开放、经济发展方面的方针政策阳奉阴违,或变相抵制,不予落实的;
  (二)对法定职责范围内的行政许可、赋予。证明、给付、裁决、救济、保护等事务无正当理由搁置、拖延,贻误时限,丢失资料,造成不良后果的;
  (三)对有法定依据提请支持、配合、协助的有关事务不支持、不配合、不协助,或互相推诿、扯皮,造成不良影响的。
  第七条 违反中央和省关于规范市场经济秩序的规定,有下列行为之一的,给予负有主要领导责任者、负有重要领导责任者和直接责任人员行政记过、记大过处分;情节较重的,给予行政降级、撤职处分;情节严重的,给予行政开除处分。
  (一)对管辖范围内的市场经济秩序维护、管理不力,对破坏市场经济秩序的行为失察或放任自流,致使当地的建筑、流通、金融、中介、旅游。文化等市场秩序严重混乱或存在严重隐患的;
  (二)与破坏市场经济秩序的违法违纪人员相互勾结,或包庇、纵容其违法违纪行为,为其充当保护伞的;
  (三)对经济活动中的违法违规行为制止、查处、打击不力,致使市场经济秩序混乱的;
  (四)超越政府职能,干预企业和其他经济组织生产经营活动,造成不良影响的; (五)在国有土地使用权和矿业权配置、国有资产产权交易、政府投资的重大项目和工程建设、技术交易、特许经营权出让及政府采购等事务中,对招标或拍卖活动监管不力,以致发生违法违规行为,或批条子、打招呼,插手干预的。
  第八条 违反中央和省关于禁止在市场经济活动中实行地区封锁的规定,有下列行为之一的,给予负有主要领导责任者、负有重要领导责任者和直接责任人员行政降级、撤职处分。
  (一)未经省级人民政府和国家有关部委批准,在道路、车站、港口、航空港或本行政区域边界设置关卡,以及利用其他行政手段阻碍外地产品进入或阻碍本地产品运出的;
  (二)对外地的产品和提供的服务设定歧视性收费项目,实行歧视性收费标准,或规定歧视性价格的;
  (三)通过设定歧视性资信登记、资质要求。评审标准或不依法发布信息等方式限制、排斥外地企业、其他经济组织或个人参加本地的招投标活动的;
  (四)以采取同本地企业、其他经济组织或个人不平等的待遇等方式,限制或排斥外地企业。其他经济组织或个人在本地投资或设立分支机构,以及对其在本地的投资或分支机构实行歧视性待遇,侵害其合法权益的。
  第九条 在行政执法工作中,有下列行为之一的,给予负有主要领导责任者、负有重要领导责任者和直接责任人员行政记过、记大过处分;情节轻重的,给予行政降级、撤职处分;情节严重的,给予行政开除处分。
  (一)执法行为与执法主体资格不符的;
  (二)超出职责范围或管辖区域、场所,或未经执法主体机关依法移交而直接进行查处或采取强制措施的;
  (三)非法查封、扣押、冻结、没收生产经营者财产的;
  (四)对受委托者执法行为疏于管理,或违法委托执法的;
  (五)违法实施强制执行措施,非法拘禁,非法搜查或侵入客户住所、生产经营者的住宅和经营场所的;
  (六)利用职权,违反规定插手经济纠纷的。
  第十条 违反治理公路、水上"三乱"规定,有下列行为之一的,给予负有主要领导责任者、负有重要领导责任者和直接责任人员行政记大过、降级处分;情节较重的,给予行政撤职处分;情节严重的,给予行政开除处分。
  (一)未经省人民政府批准,在城乡道路、水路设置检查站(卡)、收费站(卡)的;经省人民政府批准设置的收费站,在道路。桥梁、隧道正式竣工前收取通行费的;擅自变动设站站址的;不按规定公布收费、检查起止时限或到期后继续收费或检查的。
  (二)有上路下河(湖)执法权的交通(征稽、收费站、港航监督)、公安(交警)、林业(木材检查站)人员违反国家法律法规规定,为其他单位或个人进行检查、收取税费、扣押车船物资的,以及其他单位和个人要求有上路下河(湖)执法权的人员为其实施搭车收费等行为的;违反"绿色通道"政策,对运输鲜活产品的车辆查扣、处罚的。
  (三)公安交警违反国务院规定,定点设卡和随意查车的;对超载车辆只处罚、不卸载分流的。
  (四)除公安(交警)、交通(征稽、收费站、港航监督)、林业(木材检查站)人员外,其他部门。单位和个人在城乡道路和水上拦截车船检查、罚款、收费或扣押车船物资的。
  (五)在公路控制红线以内或城市人口处设置车辆冲洗站,强制过往车辆冲洗的。
  第十一条 违反中央和省关于发展和规范社会中介机构的有关规定,有下列行为之一的,给予负有主要领导责任者、负有重要领导责任者和直接责任人员行政警告、记过、记大过处分;情节严重的给予行政降级、撤职处分。
  (一)拒不与所办中介机构脱钩,或搞明脱暗不脱,把属于行政职责范围内的工作转移或委托给中介机构搞有偿服务,或从所管理的中介机构分利的;
  (二)向中介机构收取管理费,或巧立名目变相向中介机构收费、摊派费用的;
  (三)违反规定从事有偿中介活动,或在中介机构中兼职(包括荣誉职务)或兼职取酬,拒不改正的;
  (四)授意、指使或强迫中介机构出具虚假报告或提供虚假证明的;
  (五)对行业协会及中介机构疏于监管,以致发生严重违法违规操作、弄虚作假、超标收费等行为的。
  第十二条 有下列摊派行为之一的,给予负有主要领导责任者、负有重要领导责任者和直接责任人员行政警告、记过。记大过处分;情节严重的给予行政降级、撤职、开除处分。
  (一)索要或变相索要赞助的;
  (二)强制参加不必要的会议、培训、评比。学术研讨、技术考核和学会、协会、研究会的;
  (三)强行拉广告、征订书报刊、电子音像制品的;
  (四)到企业或其他经济组织报销各种费用的;
  (五)对法定的减、免、缓及出口退税等收费、税收优惠政策不落实的,附加条件或要求给予好处才落实的;
  (六)以各种名义长期无偿占用或变相占用企业或其他经济组织财产的;
  (七)在法律、法规的规定以外,要求企业或其他经济组织无偿提供财力、物力、人力和其他服务的。
  第十三条 在公务活动中,有下列收费、处罚行为之一的,。对负有主要领导责任者、负有重要领导责任者和直接责任人员依据国务院令(第281号)给予记大过以上行政处分。
  (一)超越权限审批、设立行政事业性收费项目和核定、提高行政事业性收费标准的;
  (二)对已经取消的收费项目和降低的收费标准,仍按原定项目或标准收费的;
  (三)擅自扩大行政事业性收费或罚没范围。提高收费或罚没标准,延长收费期限的;
  (四)没有法定行政处罚依据,或违反法定程序实施行政处罚的;
  (五)下达或变相下达罚没指标的;
  (六)违反罚款决定与罚缴分离的规定罚款的;
  (七)违反财政票据管理规定实施行政事业性收费、罚没的;
  (八)以实施行政事业性收费、罚没名义收取钱物不出具任何票据的;
  (九)搭车收费,变相收费以及重复收费,重复罚没的。
  以上第(九)项比照国务院令(第281号)第六条给予行政处分。
  第十四条 违反有偿服务的规定,有下列行为之一的,给予负有主要领导责任者、负有重要领导责任者和直接责任人员行政记过、记大过处分;情节严重的,给予行政降级、撤职处分。
  (一)将行政管理职能转化为有偿服务的;
  (二)对法定的有偿服务项目,只收费而不提供服务,或只提供部分服务的;
  (三)将应当由自愿接受的咨询、信息、检测、检验等有偿服务变成强制性有偿服务的。
  第十五条 违反国家关于控制对企业生产经营活动进行经济检查的有关规定,有下列行为之一的,给予负有主要领导责任者、负有重要领导责任者和直接责任人员行政警告、记过、记大过处分;情节较重的,给予行政降级、撤职处分;情节严重的,给予行政开除处分。
  (一)违反规定,擅自对企业进行经济检查,或不按规定职责、权限、程序检查的;
  (二)同一行政机关在年内对同一企业的经济检查超过一次的(法律、法规另有规定的除外);
  (三)接受被检查企业的馈赠、报酬、福利待遇的;
  (四)在被检查企业报销费用的;
  (五)参加被检查企业提供的宴请、娱乐、旅游等活动的;
  (六)利用检查工作之机为本人或他人谋取利益的。
  第十六条 违反国家和省关于重点工程建设的有关规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政记大过。降级、撤职处分;情节严重的,给予行政开除处分。
  (一)挪用、截留工程征地、拆迁、安置、补偿等费用和工程建设资金的;
  (二)对强揽工程,强行参工、参运,强买强卖,敲诈勒索,哄抢、偷盗施工材料,破坏工程建设的行为不坚决制止、查处,致使问题屡屡发生的;
  (三)放任、默许亲友、乡邻滋事,影响和阻挠施工的;
  (四)涉及国家和省重点工程的经济、该职案件,未经省级纪检、监察、检察、公安机关批准而直接查处的;
  (五)除省级以上公安、工商、质量技术监督和长沙海关等机关以外,对国家和省重点工程涉嫌的假冒、走私案件进行查处的。
  第十七条 在国有企业破产、改制过程中,不按规定程序和要求处置国有资产,导致国有资产流失或者影响社会稳定的,给予负有主要领导责任者、负有重要领导责任者和直接责任人员行政记大过、降级处分;情节严重的,给予撤职处分。
  第十八条 违反法律、法规和新闻纪律,在新闻宣传报道工作中,有下列行为之一的,给予直接负责的主管人员和其他直接责任人员行政警告、记过、记大过处分,情节严重的给予行政降级、撤职、开除处分。
  (一)以批评报道相要挟,强拉广告、赞助的;
  (二)搞有偿新闻的;
  (三)报道失实,影响经济发展环境的。
  第十九条 利用职权,对举报、查处损害经济发展环境行为的单位和个人实施打击报复的,给予责任人行政记大过、降级、撤职以至行政开除处分。
  第二十条 损害经济发展环境,涉嫌贪污。贿赂等违法违纪行为,依照有关规定处理。
  第二十一条 行政机关委托、委派、聘用的人员,有本规定所列损害经济发展环境行为的,可作解聘、辞退处理,并依法给予相应的经济处罚。委托、委派、聘用人员是国家公务员的,应适用本规定给予行政处分。
  本规定适用对象以外的其他人员,有损害经济发展环境行为的,由其所在单位依法、依纪给予处理。
  第二十二条 各地各部门各单位有损害经济发展环境行为的,除按本规定追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的纪律责任外,还应按党风廉政建设责任制的规定追究主要领导者的责任。
  第二十三条 有损害经济发展环境的行为,需要追究党纪责任的,根据《中国共产党纪律处分条例(试行)》,参照本规定,给予相应的党纪处分。
  第二十四条 对损害经济发展环境行为涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。
  第二十五条 凡有损害经济发展环境的行为、影响和妨碍企业和其他经济组织的生产经营活动的,责任者应该在一定场合、采取一定方式赔礼致歉,排除障碍,挽回影响;造成经济损害的,应依法予以退还、补偿、赔偿。
  第二十六条 凡被追究责任的单位,年终不得参加任何方面的评先、评奖;受到行政处分的个人,受处分当年考核等次为不称职;受行政警告、记过、记大过、降级处分的,在未解除处分前,不得提升职务;受行政撤职处分的,在未解除处分前,不得担任与原职务相当或高于原任的职务。
  第二十七条 本规定由中共湖南省纪律检查委员会、湖南省监察厅负责解释。
  第二十八条 本规定自2002年9月1日起施行。