浙江省衢州市人民政府


衢州市人民政府令



第46号





《衢州市区物业管理办法》已经2012年9月24日市人民政府第33次常务会议审议通过，现予公布，自2013年1月1日起施行。









市长：沈仁康



2012年11月29日





衢州市区物业管理办法



第一章 总则



第一条 为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 衢州市区（含柯城区、衢江区）的物业管理活动适用本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市住房和城乡建设行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责对市区物业管理活动的指导和监督，组织市区物业管理行业重大问题的调研并制定相关配套政策。

柯城区、衢江区住房和城乡建设行政主管部门（以下称辖区物业主管部门）负责宣传、贯彻和执行有关物业管理的法律、法规和政策，具体负责辖区物业管理活动的监督管理，指导各街道（乡镇）、社区物业管理工作，培育和规范物业服务市场。

市区两级发改、规划、综合执法、价格、财税、公安、司法、环保、工商、人防等有关部门依照各自职责，协助做好物业管理的监督管理工作。

第四条 街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理和社区建设之间的关系，调解物业管理活动的纠纷，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

社区居民委员会协助物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作。

第五条 区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区相关部门和单位参加的物业管理领导机构，协调解决物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制。

第六条 市、区人民政府应当将物业服务行业作为新兴服务业予以重点扶持和培育，积极推进物业管理市场化、专业化、规模化进程，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。



第二章 业主、业主大会和业主委员会



第七条 房屋等物业的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有并承担《物业管理条例》规定的权利和义务。

业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。

物业管理区域内业主人数较少，且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

辖区物业主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）根据物业的共同设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并书面告知建设单位。

第十条 物业管理区域具备《浙江省物业管理条例》规定的下列条件之一的，建设单位应当书面报告所在地街道办事处（乡镇人民政府）或者辖区物业主管部门要求成立业主大会，选举产生业主委员会等：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

建设单位未及时报告的，业主或者物业服务企业可以向所在地街道办事处（乡镇人民政府）及辖区物业主管部门书面提出成立业主大会的要求。符合成立业主大会条件的，所在地街道办事处（乡镇人民政府）及辖区物业主管部门应当自收到书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，居民委员会应当予以协助。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业竣工综合验收备案前一次性向街道办事处（乡镇人民政府）预缴筹备经费，由街道办事处（乡镇人民政府）代收代管。具体预缴标准为物业管理区域内总建筑面积5万平方米以下（含5万平方米）的物业为2万元，5万平方米至10万平方米（含10万平方米）为3万元，10万平方米至20万平方米（含20万平方米）为4万元，20万平方米以上的为5万元。筹备经费的使用应坚持合理节俭、专款专用、多退少补的原则。

第十一条 首次业主大会由街道办事处（乡镇人民政府）组织召集，辖区物业主管部门应做好指导工作。街道办事处（乡镇人民政府）应及时组织成立业主大会筹备组。会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

筹备组应当按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条规定的内容做好筹备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前将本条第二款内容以书面形式在物业管理区域内公告。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟定的事项征求其所代表业主的意见。业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权。具体推选及表决办法，委托内容、期限、权限和程序按《业主大会议事规则》规定执行。

第十三条　业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。具体可以采用在物业管理区域内公告征求意见的形式，但应当在《业主大会议事规则》中明确。

业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十四条 《业主大会议事规则》应当对住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十九条确定的主要事项作出规定。

辖区物业主管部门应当制定《业主大会议事规则》示范文本，供业主大会选用。

第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照《业主大会议事规则》的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

第十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定的条件。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向辖区物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主大会决定的其他重大事项。

辖区物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第十八条 业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）负责物业服务企业选聘的具体工作，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并对物业服务情况进行考核；

（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷，配合辖区物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、物业服务企业做好物业服务区域内的管理工作；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第十九条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。召开业主委员会会议，应当告知所在的社区居民委员会，并听取社区居民委员会的意见。

业主委员会会议必须有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意，业主委员会委员不能委托代理人参加会议。《业主大会议事规则》另有约定的从其约定。

业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告，并书面告之辖区物业主管部门、所在街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会。

第二十条　业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

第二十一条 业主委员会每届任期为三至五年，具体由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告辖区物业主管部门和所在街道办事处（乡镇人民政府）。

业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。



第三章 前期物业管理

　

第二十二条 建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。在办理商品房预售证时应提交与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同。

建设单位应当按照房地产开发与物业服务相分离的原则，通过招投标方式选聘前期物业服务企业。但是，投标人少于三个或者物业管理区域内总建筑面积低于3万平方米的，经辖区物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业，并向辖区物业主管部门和所在街道办事处（乡镇人民政府）备案。

第二十三条 建设单位在预（销）售物业前应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件，并在物业预（销）售5日前向辖区物业主管部门和所在街道办事处（乡镇人民政府）备案。建设单位在预（销）售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。

建设单位在预（销）售物业时与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，明确物业服务内容、标准以及相关收费内容、标准等事项。前期物业服务收费价格主管部门有规定的从其规定。

建设单位预（销）售物业时，应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施，并在物业买卖合同中予以明示。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

辖区物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设单位选用。

第二十四条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已经成立，并已按规定重新选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同期满后业主大会尚未成立的，建设单位负责续签物业服务合同或重新选聘物业服务企业，并在物业管理区域内进行公告，同时报辖区物业主管部门和所在街道办事处（乡镇人民政府）备案。

第二十五条 前期物业服务企业可以介入物业施工过程，发现不利于物业使用和管理的及时向建设或施工单位提出意见、建议。

建设单位在组织竣工验收时，应邀请物业服务企业参与。

物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫、市政等共有设施设备竣工验收后，应按时移交给相关专业单位。

物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合、缺失或者有质量问题的，应当向辖区物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告，由辖区物业主管部门或者其他有关行政管理部门责成和督促建设单位及时、妥善处理。

第二十六条 建设单位与物业服务企业应按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》等规定办理物业的承接验收手续，移交相关资料，并签订《物业管理交接验收协议》，报辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。物业承接验收应邀请辖区物业主管部门、所在街道办事处（乡镇人民政府）参加。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将接收的资料移交给业主委员会。前期物业服务合同期满，业主大会、业主委员会尚未成立，物业服务企业撤出小区物业服务的，将资料移交给建设单位或社区居民委员会，待选聘新的物业服务企业时，再移交给新的物业服务企业。

第二十七条 配置物业管理用房应当在开发用地出让条件中明确。建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房、千分之四为物业管理经营用房。但物业管理区域内的物业均为住宅的，按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之七配置物业管理办公用房；均为非住宅的，按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三配置物业管理用房。

物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。物业管理经营用房应配置在小区主要沿街（路）位置。

第二十八条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主,未经业主大会同意，不得改变其用途。

物业竣工验收时，建设单位应将规划审定的物业管理用房的建筑平面图报辖区物业主管部门备案。辖区物业主管部门应在物业交付后将物业管理用房的面积、位置等基本情况在物业服务区域内予以公示。

物业服务企业在前期物业服务期间利用物业管理用房、公共场地、共用部分进行出租、经营的，所得收益可以用于弥补物业服务企业物业服务收费的不足或者物业服务的其它方面。

第二十九条 建设单位应当一次性向物业服务企业支付前期物业服务开办费。开办费主要用于早期介入物业服务管理费用（含人工工资）、物业管理用房装修、物业办公设备用品购置等。开办费可采用实物补贴或者货币补贴方式，具体标准和使用办法应当根据物业的具体情况，通过投标书约定或者由建设单位与物业服务企业协商确定。
开办费使用办法应当明确前期介入物业服务标准和管理费用额度、物业管理用房装修标准和费用额度、物业办公设备及其他用品购置标准和费用额度等。开办费用于物业管理用房装修、物业办公设备及其他用品购置形成的产权归全体业主所有，在前期物业服务期满后移交业主委员会。

物业管理区域的建筑总面积低于2万平方米的物业，可以委托社区居民委员会管理，建设单位应一次性向社区居民委员会支付前期物业服务开办费，并移交物业管理用房及相关资料等。

物业服务企业应当建立开办费使用帐册，并在业主大会成立时向全体业主公示。



第四章 物业管理服务



第三十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

提倡业主通过招标投标方式选聘物业服务企业。物业服务项目招标投标具体办法由辖区物业主管部门另行制定。

老住宅区、规模较小的住宅区及开放的不适宜进行规模物业服务的物业管理区域或单幢住宅楼，由所在街道办事处（乡镇人民政府）牵头，按区域、物业现状进行整治，成立社区物业服务中心，按照“菜单式”的服务内容、标准，为业主提供相对应的服务。

第三十一条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定。

物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

物业服务合同可以约定违约金条款，具体金额和处置办法由业主委员会和物业服务企业协商确定，但不得违反法律、法规的禁止性规定。

第三十二条 物业服务企业应按照物业服务合同约定的服务等级为业主提供质价相符的物业服务。

物业服务企业应将物业服务项目、内容、标准及收费等级、标准、服务电话等在物业服务区域显著位置进行公示，接受业主和相关部门的监督。

物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，每年应进行不少于一次的业主满意度调查。

第三十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第三十四条 物业服务企业按物业服务合同所约定的时限向业主、非业主使用人收取物业服务费用。未作约定的，预收期不得超过12个月。

物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人及因建设单位的原因未办理物业交付手续的物业，其物业服务费由建设单位交纳。具备交付条件，但业主无正当理由不办理交付手续以及已办理交付手续尚未入住的空置房的物业服务费由业主交纳。建设单位向物业买受人作出减免物业服务费承诺的，由建设单位向物业服务企业支付相应的物业服务费。

第三十五条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。

业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

廉租住房、政府投资建设运营的公共租赁住房委托物业服务企业提供物业服务的，物业服务费由财政承担。

业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或承租人。转让方、出租方应当在办理物业产权交易、出租手续后30日内，将物业转移、出租的相关信息告知物业服务企业。

第三十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取有关费用。如因技术层面的原因，不能直接向最终用户收取有关费用的，可以委托物业服务企业代收并签订委托代收协议，支付相应的代收手续费。

二次供水电费、电梯电费等按实分摊给业主（非业主使用人）。

物业管理区域内公用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。

第三十七条 物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督。实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

第三十八条 物业服务合同期满前三个月，业主大会（业主委员会）与物业服务企业应该就合同是否续签或终止进行协商。如另行选聘物业服务企业的，业主大会（业主委员会）应在作出决定之日起3个月内，完成新的物业服务企业的选聘工作。但物业服务合同期满，仍未组织选聘的，可在辖区物业主管部门的指导下，由所在街道办事处（乡镇人民政府）组织召开业主大会选聘物业服务企业。

第三十九条 物业服务合同终止，物业服务企业退出小区物业服务时，应按照《浙江省物业项目服务退出办法（试行）》规定执行。

第四十条 市、区物业主管部门应当建立健全物业相关制度，建立物业服务企业诚信档案。有关鼓励物业服务企业争先创优、资质升级的奖励办法及税费优惠等扶持政策，由市、区人民政府另行制定。



第五章 物业使用与维护



第四十一条 业主在使用物业时应当遵守管理规约。

管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

辖区物业主管部门应当制定管理规约示范文本，供业主参考。

第四十二条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：

（一）违法改变房屋承重结构；

（二）违法搭建建筑物或者构筑物；

（三）擅自将住宅改变为经营性用房；

（四）擅自占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备；擅自改建物业共用部位；损坏或擅自移装共用设施设备；

（五）超标排放有毒、有害物质；

（六）排放超过规定标准的噪声；

（七）任意弃置垃圾、杂物；

（八）饲养家禽、家畜；

（九）在物业共用部位、共用设施设备上任意涂写、刻画、张贴；

（十）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（十一）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和消防登高场地。

（十二）其他违反法律、法规和管理规约的行为。

物业服务企业应当将装修有关规定书面告知业主、非业主使用人，发现物业管理区域内有前款规定行为的，应当对行为人进行劝阻、制止，并要求行为人及时改正；劝阻、制止无效的，应当及时告知业主委员会，或物业主管部门和有关行政管理部门，由物业主管部门或者有关行政管理部门依法处理。

第四十三条 单位、个人敷设电线、燃气管道和使用电器产品、燃气用具应当符合消防安全规定，及时更新老化电气线路，不得违反消防安全规定用电、用气。

对用电单位和个人超负荷用电、违规拉线接电等可能引发火灾事故的行为，供电企业应当及时予以制止，电力管理部门可以依法中止供电。

第四十四条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。未首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况，并与业主协商处分空置的车库、车位。业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

第四十五条 业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意可利用业主共有的道路或者其他场地设置车位的，业主委员会可以申请公安或综合执法部门协助划定物业管理区域内地面泊车位和行车路线，但划定的车位不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道和占用消防登高场地。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位尚未充分利用的，不应再设置规划以外的车位。

利用业主共有的道路或者其他场地设置车位提供给相关业主使用的，车位的分配方式由业主大会决定。

小区内泊位费委托物业服务企业代收的，物业服务企业应当将泊位费单独列账，独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和泊车管理的必要开支外，可以根据业主大会的决定将泊位费用于物业管理方面的其他需要。

业主委员会应当对泊位费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

第四十六条 物业管理区域内结合民用建筑修建的人民防空工程平时用作泊车位的，建设单位应当向全体业主开放，平时用于出租的可以纳入小区物业管理，相关管理事宜由建设单位与物业服务企业协商解决，但收取的租赁费中应保障人民防空工程日常维护管理和泊车管理的必要支出。

　　第四十七条 物业服务企业应当加强物业管理区域内车辆的管理，发现有车辆停放阻碍物业管理区域内的交通道路、损坏绿地、妨碍其他业主使用物业，或大型车辆和载有危险化学品的车辆进入物业管理区域的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当会同业主委员会向综合执法或公安部门报告。

第四十八条 物业服务企业应当在其管理区域内履行下列消防安全职责：

（一）建立健全消防安全制度，落实消防安全措施；

（二）对共用消防设施、器材和疏散通道、安全出口、消防车通道按规定进行维护管理；

（三）开展防火巡查和定期检查，及时消除火灾隐患；不能及时消除的，应当报告业主委员会或者公安机关消防机构、公安派出所；

（四）物业服务合同依法约定的其他消防安全职责。

第四十九条 不适宜进行规模物业管理的区域或单幢建筑由两个以上单位管理或使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。

第五十条 国家规定保修范围内的物业质量问题，在保修期内的由建设单位负责保修。物业管理区域内按规定已正常移交给相关专业单位的共有设施设备的维修、养护、更新改造由相关专业单位负责。

专业单位因实施共有设施设备维修、养护、更新改造，应当提前7日公示，告知物业管理区域全体业主与物业服务企业。

维修、养护、更新改造过程中确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当事前公示告知全体业主并征得直接利害关系人、业主委员会和物业服务企业的同意，依法办理相关手续，并采取措施保障通行安全，及时恢复原状。广大业主、物业服务企业应当给予配合与支持。

第五十一条 建立物业保修金和物业专项维修资金制度，物业保修金作为保修期内物业维修费用保证的资金，物业专项维修资金用于建筑物共有部分、建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

物业保修金由建设单位按规定比例向维修资金管理机构交纳，具体交纳方式、标准、启用和退还等按《浙江省住宅物业保修金管理办法》等规章和市、区人民政府的相关规定执行。保修金退还时应征求业主委员会和物业服务企业的意见，所有物业维修无遗留问题时方予退还。

物业专项维修资金由业主按规定的标准向维修资金管理机构交纳，具体交存、使用和管理办法按《浙江省物业专项维修资金管理办法》等规章和市、区人民政府的相关规定执行。

未设立物业专项维修资金或者专项维修资金不足的，物业管理区域内共有部分、共有设施设备的维修、更新、改造所需的经费由业主按照约定承担；没有约定或约定不明确的，由相关业主按照房屋权属证书登记的面积占建筑总面积的比例分摊。

应当按首期交存的专项维修资金总额的3—5%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防设施损坏、排污管道损坏等紧急情况下的维修和更新。

发生前款规定的紧急情况，需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，可直接拨付维修资金。

第五十二条 业主和非业主使用人在物业使用过程中，出现国家规定保修期和保修范围内房屋质量问题的，先报物业服务企业协调，建设单位按有关规定处理；如有争议的，可以由业主、业主委员会、物业服务企业与建设单位及其他相关部门协商解决；协商不成的，可以报所在地街道办事处（乡镇人民政府）或辖区物业主管部门调解。在争议调解处理期间，业主或非业主使用人仍应按时交纳物业服务费。



第六章 法律责任



第五十三条 建设单位、物业服务企业、业主以及其他单位和个人有违反国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》以及其他有关法律法规的，由有关行政执法部门依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条 物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和其他有关行政部门及其工作人员有违反国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》以及其他有关法律法规的，由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



第七章 附则



第五十五条 业主决定不选聘物业服务企业，实行自我管理的，依照本办法相关规定执行。

第五十六条 本办法自2013年1月1日起实行，2000年1月5日衢州市人民政府发布的《衢州市区住宅区物业管理办法》（市政府第9号令）同时废止。




公益之诉的法律思考

汤琼　刘涛　刘辉1


一、现象与问题
首先请读者与我共同关注自1995年发展至今的“王海现象”此潮彼落的衍变以及轰动一时的“奇女子”王英诉全国白酒案的始末。
1995年自王海决定进京打假以来，这一路可谓风云变幻、忧喜参半。起初两年由于有关方面的积极表态，新闻媒体的舆论导向，即使与此同时，甚至法律界仍对购假索赔提出诸多质疑，王海却似乎渐入诉无不胜的佳境。1997年形势有了转机，王海等对水货手机的索赔一一败诉，在此之后甚至同一法院对同一原告、同一标的物、同一诉讼理由作出截然不同的判决，2人们将这一判决紊乱的局面谓之为“东边日出西边雨”。在这期间凸显和争议主要包括：⒈王海的购假索赔行为是否能适用《消费者权益保法》第49条，3王海出于非消费的目的购买商品或接受服务，他是否属消法真正意义上的消费者；⒉王海打假是否属维护公益的行为，不可否认其所获私利不少，如何对其行为进行道德评价；⒊王海打假是否会造成国有资产的流失等等。
在新千年之际，公众又将目光投向王英的白酒标鉴案。此案中“奇女子”王英经过长期的取证及对法律条文的研习，信心十足地对富平春酒厂未在标鉴上标注警示或危害成分，使其丈夫对酒产生病理依赖性而死亡的后果提起赔偿诉讼，并鲜明地提出为消费者权益而奋斗。尤为值得注意的是在舆论天平导向王英一方时，法院仍以白酒生产企业不违反“《饮料酒标鉴标准》为由作出王英败诉的判决。然而判决之后的各种争议十分值得沉思，贺卫方先生提出“王英的遭遇和处境虽令人同情，但一味在司法领域斗争，只能使代价越来越高昂，命题的选择是在立法领域寻求改进，……”4笔者同意贺先生提出的在立法领域寻求改进的理性选择，但笔者认为公众对于此案的舆论导向并非仅仅出自于对弱势个体的同情，恐怕更重要的出乎于对公益的司法保护的关注，寄希望于王英在现行的法律制度下给侵犯公益者以沉重一击。
客观地说，王海、王英们为消费者权益所作的努力是值得称道的，虽然所引发的有关法律适用、法律解释、法律与道德评价尚无定论。就王海购假索赔案,中国消费者协会等有关部门和人士已呼吁最高人民法院作出司法解释,或由全国人大对消法作出修改和补充;而王英"白酒标鉴案＂的合理选择是：在立法领域寻求改进，即说服人大代表和由他们组成的立法机关，修改目前的法律。5以上情形表明我国司法领域对于消费者权益的制度保障方面仍处于滞后状态。
本文尝试引入公益之诉的讨论，对其渊源与发展作概要介绍，并希望通过对公益之诉的经济分析为这一新型诉讼制度的建立作一抛砖引玉的序言。
二、公益之诉的渊源及以展
公益之诉起源于罗马法，是相对于私益之诉而言的。吴文翰先生曾论及：“古代罗马法学家把法分为公法和私 法，诉讼也被分为‘公诉’和‘私诉’两种。‘公诉’是对有关国家利益案件的审查，‘私诉’是根据个人的申诉对有关案件的审查。但这种区分和近代 ‘公诉’和‘私诉’并非同一的概念，按今日所谓的‘公诉’是由代表国家的检察机关向法院提起追究被告人刑事责任直接向法院提起的诉讼。罗马法则以涉及国家和政府的诉讼为‘公诉’，涉及私人利害关系的为‘私诉’，凡个人受到不法的侵害致使个人的权利遭受损失的，纵然是刑事诉讼，也只能是私诉。”由此分析6罗马法的诉讼种类时，可知其诉讼制度是相应于公法、私法的划分而建立的，将其分为私益诉讼和公益诉讼。吴先生说：“以私人资格发生的诉讼，以保护私人权益为目的的，叫私益诉讼；以保护公益为目的的，就叫做公益诉讼。”7另周楠先生对此曾信得过重要的论述：“前者（私益诉讼）乃保护个人所有权益的诉讼仅特定人可提；后者乃保护社会公共利益为目的的诉讼，除法律有特别规定者外，凡市民均可提起。”8由此我们可以得出古罗马的公益之诉至少包含两点”1、公益之诉以保护公共利益为目的；2、凡市民均可提起公益之诉，无论其自身利益是否受损。
周楠先生还对公益之诉存在的原因作出阐释：“现代法关于公共利益的保护，由公务员代表国家履行之。罗马当时的政权机构远没有近代这样健全和周密，仅依靠官吏的力量来维护公共利益是不够的，故授权市民代表社会集体直接起诉，以补救其不足。“可见，公益之诉的产生是与维护公共利益力量不足相联系的，当公共权力机构不足以维护社会公益时，市民据法律授权能够起诉违反公益的行为。
国外的公益之诉发展到今天已日趋完善，尤以美国为甚，谷口安平先生曾就此谈到：“在当代，社会的发展不断地产生出新的纠纷，其中相当一部分被提交给法院要求得到解决。这样的现象首先大量发生于美国。……（这样一种）新型诉讼被区别于所谓‘纠纷解决模式’的一般民事诉讼，而被称之为‘行为调查模式’或‘公共诉讼’、‘制度改革诉讼’等，其特征简单说来就是涉及到大量利害关系者的公共政策问题发生争议并要求法院对此作出法律判断……”9在美国当代诉讼中，《反欺骗政府法》、《反垄断法》及环境保护法中的公民诉讼都是这样一种新型的诉讼方式，即以解决公共政策问题为目的而扩大诉讼功能，尤其以公民诉讼为甚，在这种诉讼机制下，“公民被视为‘私人检察官’与政府的职能相对应而存在”10，公民据法律对违法排放污染者或未履行法定义务的联邦环保局提起诉讼，要求尉排污者消除污染，赔偿遭受污染损害公民的损失；敦促联邦环保局和各州执行其法定义务，加强环境管理。
我们一旦转入公益之诉的讨论，就发现一直以来囿于私益之诉，我们对个案的分析已陷入了困境。在私益诉讼下，我们一方面为王海们的义兴趣而欢欣鼓舞，另一方面又对王海是否适用消法心存疑虑；一方面我们认为“王英的遭遇和处境令人同情”，另一方面我们又表示王英据现行法律制度无法获得赔偿。或许在此，我们不能简单地将其视作情理与法律的较量，更应看到的是我国法律对公共利益的保障机制不够完善，对于法律活动来说，也许重要的不是承认权利，而在于如何恰当地配制权利，并因此给予恰当的救济。11
三、公益之诉的经济分析
1、公益之诉：保护公益的有效资源配置方式
经济分析法学的核心思想是：效率，即追求价值的最大化，并假设人在其生活目的、满足方面是一个理性最大化者，对于法律活动与法律制度而言，都是为了有效地利用资源从而使社会财富达到最化，因而波斯纳认为诉讼判决的终极问题是，什么样的资源配置才能使效率最大化。通常情况下，市场是实现资源配置最优化的基本方式：但在市场决定成本高于法律决定成本时，这一问题就给法律制度来解决了。说市场让位于法律程序来实现资源配置的条件是：资源的法律配置成本低于市场配置的成本。
通过本文一、二部分的论述，我们可以发现对于侵犯公益的违法者而言，其经济或社会地位都属于处优势一方，而受害一方一般人数众多，从这一点讨论是不易于市场配置的，一则侵权者的优势地位往往使其在与对方进行协商的时候居于主导地位，垄断交易价格，由此造成双方当事人想独占尽可能多的利润而引起高额的交易成本是一种社会浪费：另一方面，在众多的被侵权者中存在一部分“搭便车”的想法，即比如个别消费者认为总存在其他利益受损更严重的人，让这部分人先去参与交涉，视其协商结果再考虑如何行事。这样的情况下的交易成本往往很高，我们知道，如果交易成本过高，尤其当它超过交易价值时，交易就不会发生了；因为理智的当事人会因放弃交易而获得更多效益。这时的社会损失就不等同于交易成本，而等于被放弃的交易的价值。
可见，对于这样一种侵犯公益的行为，市场并非是资源配置的最佳方式，于是人们求诸于——法律程序，或者说在这样一种情形下，法律程序成为一种更完美的财富分配机制，12法律制度下，侵权者往往凭其优势地位，对其侵权行为或不履行法定义务的行为须付出机会成本，或者其所支付的违法机会成本低于他从不法行为中所获取的利润，那么自利的侵权者会认为侵权公益的行为能使其效益最大化，实际上，我们的法律制度也正是鼓励他这公做的。因而我们得出的结论是：公益之诉能够提供保护公益的有效资源配置方式，有利于效益最大化。
2、公益之诉实现诉讼的规模经济13
事实上，我们知道并非所有的纠纷都通过法定诉讼程序加以解决，有理智的潜在原告通常不会提起诉讼是在为样五种情形下：即某类案件的预期判决价值低于审判的费用——这样的成本比较方法同样适合于公益之诉。
在此我们首先假设某项争议价值为2000元，如果法院判决原告胜诉的几率为50％，那么原告对该诉讼的预期价值为1000元（2000＊50％＝1000元）。若原告预期的审判费用为750元，那么原告因其可获预期收益为250元而认为是有效率的，并采用了诉讼的途径。显然还存在另外一种情形，即原告预期诉讼成本（假设为1200元）可能高于预期判决价值，则原告因为参与诉讼将损失200元而不再起诉。由此可见潜在原告是否提起诉讼取决于预期诉讼成本。
然而，对于侵犯公益的案件来说对于单个利益受侵犯者而言，其诉讼成本往往高于其预期价值。波斯纳在其《法律的经济分析》中所提及的集团诉讼公益诉讼的形式之一，书中假设牙刷制造商们已合谋实行价格垄断，数以百万计的消费者因此受到利益损害。累计成本可能是巨大的；而每个消费者所受的损失可能只有几分钱。这样以来，就单个消费者而言，提起诉讼的预期成本远远高于预期判决价值，在一般情况下，消费者可能会放弃诉讼请示，但是如果将这些权利请示聚合成一个集团诉讼，集团诉讼的标的是足以支付诉讼成本的14
在公益诉讼中正是“通过若干小的权利请示聚合成一个足以使诉讼成本合理大的权利请示的方法－－换句话说，即以实现诉讼的规模经济。”15从这个角度来说，我们发觉王海购假索赔过程中大批量进假货索赔，并非是在“聚合权利请求”，而是提高预期诉讼价值的行为，使之超乎于相应较少的诉讼成本，使其效益最大化。
3、公益之诉的诉讼运行成本分析
法律成本指的是在立法、司法、执法、守法各环节中，法律系统为实现权利与义务配置所耗费的费用，如何合理地利用法律资源，法律成本，实现法律的高效率，是我们法律运行过程中重点讨论的问题。
在探讨公益诉讼成本时，我们不得不谈及错误的司法判决的影响。在此假设某一公益诉讼的预期成本是100元，而潜在加害人避免事故的成本是90元（此时受害人避免事故的成本高于100元，否则诉讼程序不可能开始），这种情况下侵权人会花费90元避免事故的发生而避免在诉讼判决结果的赔偿（100元）。但是，我们还要考虑的另一种情况是，司法机关出于某种原因而造成的错误判决导致的侵权人预期事故成本的降低，当侵权人预期事故成本过低，甚至低于其避免事故的费用时，此时侵权事故就不能够防止，其必然造成社会损失。
本文在此对错误判决成本的讨论，希望能引起大家对公益诉讼的关注。法律主体在行使权利或改造义务的过程中，类似于市场中的消费者－－自利的消费者，他们关注的是法律资源的投入产出比，因而不良的法律机制可能使侵权者放纵自己的加豁行为，从而给社会造成负面影响。
四、结语
长期以来，在我们社会中一直强调个人利益服从整体利益，并且总以国个的利益作为公益，然而在市场经济体制下，国有企业的利益不过是普通的市场主体的利益；相反，市场中消费者的整体利益才是社会公益。16而在我们目前的诉讼机制下，对于权利配置的判决结果往往与权利的主体联系在一起，因而具有不科学性。
另外，谈及王海的“不经济诉讼”。笔者持怀疑态度。笔者认为王海等在消示颁布后才举旗打假索赔，正是因为消法为其提供了“有利可乘”的制度模式，基于消法所承诺的“伪劣商品的价款或服务费用的一倍”，王海等才得以聚合诉讼价值而获准。对于王海的获得是否属不当得利（是否可以认为其侵占了消费者公益的一部分呢？），还有待于进一步讨论。但是笔者认为西方的集团诉讼制度似乎是什得借鉴的，即实际原告在获得赔偿后向集团每个成员支付其相应赔偿金。
至此，读者会发现本文并未给两个安全一个明确的解答。笔者认为重要的并不是对单个案件中的法律主体权利义务作一个分配，更重要的是呼吁法律能为我们提供更有效的资源配置方式，为维护公共利益建立强有力的制度保障。



注释：
1、作者单位：汤琼，西北政法学院；
刘涛，西北政法学院，现于山东大学任教；
刘辉，山东省胶州市人民法院。
2、韩志红、阮大强著：《新型诉讼——经济公益诉讼的理论与实践》，10页。
3、《消费者权益保护法》第49条规定：经营者提供商品或服务有欺诈行为的应按照消费的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。
4、《南方周末》2000年8月10日第9版，《王英为什么败诉》，贺卫方。
5、《南方周末》2000年8月10日第9版，《王英为什么败诉》，贺卫方。
6、周楠、吴文翰、谢邦宇编著：《罗马法》350页，群众出版社，1983。
7、周楠、吴文翰、谢邦宇编著：《罗马法》354页，群众出版社，1983。
8、周楠、吴文翰、谢邦宇编著：《罗马法原理》887页，商务印书馆，1996。
9、（日）谷口安平著，王亚新、刘宗军译：《程序的正义与诉讼》，19页，中国政法大学出版社，1996。
10、陶红英：《美国环境法中的公民诉讼制度》60页，载《法学评论》，1990（6）。