房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


　　所谓房屋买卖，是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者，买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化，房地产业迅猛发展起来，但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出，并呈逐年上升的趋势，成为了社会矛盾的焦点
　　一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
　　由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成，我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段，加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差，致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别，近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看，主要有以下四个方面：
　　（一）、审批手续不全：1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足，导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售，导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊，使房屋买受人无法获得理想中的房屋，无端增添许多烦恼。
　　（二）、房地产市场变化过快：由于房屋属于价款较高的大宗商品，而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间，每当房屋市场的交易价格发生重大变化时，都有许多买家或是卖家，特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人，宁愿承担违约责任，也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷，这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格，特别是对购房人的资信或首付比例要求提高，让很多购房人出现贷款难或者首付增多，从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
　　（三）、交易机制不健全：很多人将合同与物权变动混为一谈，一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效，而故意不履行合同约定的义务；还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权，对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意，由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
　　（四）、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因，其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决，不得不提起诉讼的又最为集中。
　　二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
　　根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析，不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势，所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷，必须做好以下几个方面的工作。
　　（一）签订合同前，要严格审查售房方的主体资格。
　　房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的，要避免或减少房屋买卖的合同纠纷，在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前，购买期房的要审查发展商的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证，要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；购买经济适用住房或单位集资建房，应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件，以确定这类房屋进行转让的条件和期限；购买二手房则必须注意以下问题：1、是否已被列入拆迁范围；2、确认房主真实身份，仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性；3、是否存在抵押、租赁情形；4、是否与他人共有，共有人是否同意出卖；5通过中介买卖房屋的，还应对中介的资质和信誉进行调查。
　　（二）签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
　　对于合同约定的内容，除违反法律强制性规定或约定不明之外，法律对当事人的合同约定都是支持的。所以，尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本，但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以，购房者对以下条款特别要明确约定：1、面积的确认及面积差异的处理；2、规划设计变更的处理；3、基础设施和公共配套建筑正常运行等；4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期；5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式；6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
　　此外，在订立二手房买卖合同时应明确以下问题：1、明确房屋交接责权，应注明房屋交验时间，须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜，卖方应提供上述费用交纳的票据；2、明确双方违约责任，要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间；3、如通过中介公司，应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用，以及这些费用的承担主体和比例；4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房，则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
　　综上，房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单，它是一个系统工程。在房屋买卖过程中，不仅涉及如何合理确定合同的内容，同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些，才能避免或减少房屋买卖合同纠纷，即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院　刘亚利
决定内容

增强法律文书说理性，推动公开法院生效裁判文书。

裁判文书是承载全部审判活动，体现审判结果的“司法产品”，不仅要具有权威性，更要具有公正性。实践中，有的裁判文书，说理明显不足甚至没有说理，看不出裁判结果的形成过程，导致当事人不服裁判，人民群众不信任司法。《决定》要求增强法律文书说理性，公开生效的裁判文书，就是要在根本上解决这一问题。

增强法律文书说理性，必须推进裁判文书改革。一是优化审判权力运行机制，“让审理者裁判、由裁判者负责”。二是建立繁简分流的文书制作机制，兼顾公正和效率。调解书，法律关系单一、当事人争议不大的判决书，仅有程序意义的裁定书、决定书，该简当简。三是完善案例指导制度，充分发挥优秀裁判文书的指导功能。四是规范裁判文书的格式和写作方法，引导法官正确撰写裁判文书，让赢者赢得正正当当，让输者输得心服口服。

公开生效裁判文书，不仅能够满足人民群众对司法的知情，接受人民群众对司法的监督，同时还能够倒逼法官不断提升审判的能力和水平，加快法官职业化进程，促进司法公正。另外，通过公开真实的裁判文书，还能够推动全社会的诚信体系建设，切实履行司法的社会责任。

公开法院生效裁判文书的主要方式是裁判文书上网公布，而推动裁判文书上网，必须通过制度建设进行规范，通过信息化建设予以保障。一方面要进一步推动裁判文书公开的立法进程，消除当事人对人民法院公开裁判文书改革举措的不理解。目前，公众查阅生效民事判决书、裁定书已经有了法律规定，下一步还应当积极推动刑事和行政案件裁判文书公开的立法进程，使所有类型裁判文书的公开都有立法上的保障。另一方面要完善现有司法解释，使人民法院在互联网公布裁判文书的工作更加规范。一要落实全面公开的原则，除涉及国家秘密、个人隐私、未成年人违法犯罪等法定情形以外，裁判文书应当在互联网公布，最大范围地满足人民群众的知情权、监督权。二要落实及时公开的原则。应当在互联网公布的裁判文书，生效后应当及时上网，尽快满足人民群众的知情权、监督权。三要落实真实公开的原则。一方面，除具有法定情形外，在互联网公布的裁判文书应当实名公开，另一方面，除基于信息保护进行必要的技术处理外，在互联网公布的裁判文书应当与送达当事人的文书内容一致，最大程度地满足人民群众的知情权、监督权。另外，要坚持科技助推原则，通过不断加快信息化建设，强力助推人民法院公布生效裁判文书的工作。为解决目前裁判文书上网工作处于多个平台、资源分散的问题，最高人民法院在互联网设立专门的中国裁判文书网，统一公布各级人民法院生效裁判文书。各级人民法院特别是中西部地区基层人民法院应当以此为契机，加快人民法院信息化建设，通过在互联网及时公布裁判文书，不断促进司法公正，让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义。


（作者单位：最高人民法院司法改革领导小组办公室）