什么是施工留置权？

黎广军


摘要：我国法学理论认为不动产物权采用“登记制”，但又认为不动产留置权采用“占有制”，这是自我矛盾的悖论。《物权法》不能只保护财产的所有者，还必须保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，这就显然有歧视之嫌，既失却法律公平，也不利于社会和谐。作者认为《物权法》应设立“登记制”的不动产施工留置权，以解决工程三角债和建筑工人欠薪问题。
关键词：物权法；不动产；施工留置权；工程拖欠款



1 什么是不动产留置？

我国法学理论认为：不动产留置就是占有不动产，如同动产留置就是占有动产那样，这是一个悖论！
法学通说：动产的物权公示原则是占有，而不动产的物权公示原则是登记。各国法律均规定不动产物权采用登记制。
所谓“留置”就是“扣留”(拒绝给付) 财产的所有权并依法“处置”该财产。动产留置应占有动产，而不动产留置只须登记留置权而无须占有不动产，如同不动产抵押那样，体现了“物尽其用”原则。
近代第一个不动产留置法律是美国马里兰州议会于1791年颁布的Mechanic’s Lien (技工留置权)。美国是联邦制国家，民法属于州法律。历史上，Mechanic’s Lien广泛用于保护体力劳动者。目前，美国Mechanic’s Lien主要用于建筑业和汽车维修保养业，以对抗拖欠款的业主和车主。

2 不动产留置权的类型

(1) 不动产施工留置权。向不动产施工 (新建、扩建、改建、维修等活动) 提供了直接劳动和材料设备的工人、分包商、供应商、承包商拥有该不动产的法定留置权，但供应商的工人、供应商、分包商没有不动产的留置权 。
(2) 不动产税费留置权。业主拖欠不动产的政府地价或税费 (例如“物业税”) 时，政府依法登记留置权，以保全政府的债权。既是说：不动产税费具有“对物权”。
(3) 不动产司法留置权。法院颁令在被告的不动产上登记一个留置权，以保全原告的到期债权。

3 不动产抵押与不动产留置的异同

(1) 不动产抵押是“意定担保”，须经双方同意，而不动产留置是“法定担保”，无须债务人同意。
(2) 两者都是通过登记从而扣留不动产的所有权，业主在赎回所有权之前无权自由处置该不动产。
(3) 不动产抵押权在事前登记，而不动产留置权在债权到期之后登记。
(4) 抵押权的登记生效日期一般为登记日期，而施工留置权的登记生效日期“时光倒流”至施工合同的开工日期，这是因为债权人首次劳动时就发生了债，其留置权随之生效，但一般要事先登记“开工通知”。
(5) 两者都具有“物上代位性”，不动产的继承人(新业主) 必须代原业主还债。

4 《物权法》应设立不动产施工留置权

《物权法》的目标之一是保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，则有歧视之嫌，失却法律公平。
我国《合同法》第286条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
所谓“申请人民法院将该工程依法拍卖”，这是“对物之诉”。可见《合同法》第286条引用了一种担保物权，但未说明其名称，于是就出现了学术争论，主要有三种观点：其一“法定抵押权说”，其二“优先权说”或“优先受偿权说”，其三“留置权说”。由于法理混乱，《合同法》第286条的实际效用不佳，成功拍卖工程的案例也不多见。
《物权法》是财产之法而《合同法》是债权之法，担保物权应当由《物权法》而不是《合同法》设立。现在的问题是：
(1) 假如《物权法》不赋予不动产承揽人任何担保物权，《合同法》第286条就应当废止；
(2) 假如《物权法》承认《合同法》第286条，就应当设立相应的担保物权。
从《合同法》第286条的来看，这种担保物权是债权到期后才行使的，因此属于留置权。至于施工留置权如何登记、解除、撤销等问题，则属于《不动产登记法》的范畴，此外还应制订《施工留置权实施细则》。

5 施工留置权的欺诈防范和“双重审理”

由于登记留置权无须获得业主同意，并且分包商、供应商、工人等留置权人与业主并无直接合同关系，为防范欺诈，申请登记留置权的文件是“填空式”的法定格式声明，印有法定誓词和见证栏，留置权申请人须在公证官员或公证律师的见证之下签字画押，并须递送一套副本给业主审理。业主有权提出异议登记，并起诉恶意留置者。
在许多国家，不动产登记机关隶属于地方法院的土地法庭。留置权登记是一项“未决诉讼”，最终由法院解决。不动产登记机关不对留置权登记资料的真实性负责，如同法院立案时不对起诉书内容的真实性负责那样。但故意弄虚作假申请留置权登记是刑事罪行，犯罪人将被囚禁并罚款，而见证人将指证留置权申请人“发假誓”。
债权人必须通过诉讼才能获得法律认可的留置权。法院一般采用简易审判程序的“听讼”，快速裁定留置权的合法性和有效性。法院判决后，如果仍然不获支付，留置权人就可申请法院强制拍卖清偿。但拍卖事件是非常罕见的，这是因为不动产价值远远高于工程欠款，业主通常宁愿付款，不动产抵押贷款人也会赎买留置权，以免不动产被贱卖而造成更大损失。
以上审理程序称为“双重审理”。如业主审理后不提出异议登记，法院审理就有可能只是“走过场”。
美国少数州采用“先诉讼、后登记”方式：债权人首先通过诉讼获得土地法庭颁发的留置权裁定书，而法庭附属的土地登记处同时登记该项留置权。这种方式的法庭审理工作量较大。

6 施工留置权是“和谐式”的担保物权
最高人民法院


全国部分省、市法院刑事审判工作会议纪要（节录）

1989年10月14日，最高人民法院

（上略）（三）正确掌握《通告》从宽处理幅度应明确的几个政策界限。
1．按照《关于惩治贪污罪贿赂罪的补充规定》第二条第（1）项的规定，对个人贪污、受贿情节特别严重，罪该判处死刑的，在《通告》规定的期限内投案自首，积极退赃或者有立功表现的，不论数额多大，均可从轻或者减轻处罚，一律不判处死刑（包括死缓）。但是，也一律不能判处免予刑事处分。
个人贪污、受贿数额在10万元以上的，即使投案自首、全部退赃或者有立功表现，也一律不能判处免予刑事处分。
2．个人贪污、受贿数额在5万元以上，应当判处重刑处罚，不能免予刑事处分。只有在限期内主动投案自首，退出全部赃款，没有给国家或者集体利益造成重大损失，同时，有立功表现的，才可以考虑免予刑事处分，并要逐级报请最高法院审查。
3．个人贪污、受贿数额在1万元以上不满5万元，符合《通告》第二条规定条件的，可以从轻、减轻处罚或者免予刑事处分。
4．个人贪污、受贿数额在二千元以上的，已构成犯罪。个人贪污、受贿数额在二千元以上不满一万元的，即使被告人在《通告》规定的期限内投案自首，积极退赃或者有立功表现，也不能作无罪处理。符合条件的，可以免予刑事处分。
5．处宽处理上述案件，掌握从宽幅度时，要注意把确属主动投案自首的，与采取强制措施后坦白交待罪行的加以区别；把积极退赃的与不积极退赃的，全部退赃的与部分退赃的加以区别：把有立功表现的与没有立功表现的以及立功的大与小加以区别；把是否给国家、集体利益造成损失和造成损失的小与大等加以区别。前者，从宽的幅度可以大一些，后者，从宽的幅度就要小一些。
6．按照《通告》规定的精神，可以多适用一些缓刑，但必须符合刑法规定的条件。对以下情况，判处缓刑需要加以控制：（1）犯罪数额在五万元以上，情节特别严重，罪该判处死刑的，不能判处缓刑；（2）犯罪数额在五万元以上十万元以下，属于采取强制措施后坦白交待的，不宜判处缓刑；（3）犯罪数额在十万元以上。虽主动投案自首，一般也不能判处死缓；（4）贪污、受贿给国家、集体利益造成重大损失的，判处缓刑应当从严掌握。
7．对于重大贪污、受贿、投机倒把等犯罪分子，特别是他们当中不积极退赃的，虽然在主刑上可以从宽判处，但只要法律规定了并处没收财产的附加刑的，就应当判处没收部分或者全部财产的附加刑。
对于犯罪分子利用贪污、受贿款物从事经营、牟利活动的，在判处时，还要注意依法追缴非法所得，不能让犯罪分子在经济上占到便宜。（下略）